Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde ve kanunun öngördüğü sürelere uyularak istenebilir. Bu yazıda kiraya verenin başvurabileceği tahliye sebeplerini, süreleri ve dava öncesi arabuluculuk şartını ana hatlarıyla ele alıyoruz.
Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir
TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren yalnızca sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bunun istisnası on yıllık uzama süresidir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri
Gereksinim (ihtiyaç). Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1). Uygulamada gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Yeniden inşa ve imar. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsızsa tahliye istenebilir (TBK m. 350/2).
Bu iki sebepte dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten itibaren bir aylık süre işler.
Yeni malikin gereksinimi. Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m. 351).
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması kanuni bir şarttır.
İki haklı ihtar. Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).
Kiracının aynı yerde konutunun bulunması. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt). Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre vererek bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür (TBK m. 315).
Süreler kaçırılırsa ne olur?
Tahliye sebeplerinin çoğu bir aylık dava açma süresine bağlıdır ve bu süre kaçırıldığında aynı sebebe dayanarak o dönem için dava açılamaz. Kanun bu noktada bir imkân tanır: kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Kiraya verenler ve kiracılar için pratik notlar
- İhtar, bildirim ve taahhütlerin yazılı yapılması ve tebliğ edildiğinin belgelenmesi ispat bakımından belirleyicidir.
- Tahliye taahhüdünün tarihi ve kiralananın teslim tarihi, taahhüdün geçerliliği tartışmasında ilk bakılan noktalardır.
- Sürelerin hangi tarihten başladığı sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişir; hesap sözleşme üzerinden yapılmalıdır.
- Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı ayrı bir konudur ve TBK m. 344 hükümlerine tabidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.